Dự toán vật liệu nhà ở có chính xác tuyệt đối không?
Không có dự toán vật liệu nào chính xác tuyệt đối 100% vì giá thị trường luôn biến động và công trình thường có phát sinh trong quá trình thi công. Tuy nhiên, mức độ sai số có thể kiểm soát được neu áp dụng dùng phương pháp và công cũ.
Theo chuan quốc tế (AACE International Recommended Practice), sai số dự toán phụ thuộc vào giai đoạn đủ an: cang ở giai đoạn đầu, đủ liệu cang ít, sai số cang lớn. Mức tiêu của một dự toán tốt là đất sai số dưới +/-10% số với chi phí thực tế.
Sai số dự toán theo giai đoạn thiết kế
| Giai đoạn | Sai số cho phép | Loại dự toán | Đủ liệu cần có |
|---|---|---|---|
| Y tường / Concept | +/-30 đến -20% | Uoc tính đơn giản | Điện tích sàn, loại công trình |
| Thiết kế cơ bản | +/-20% đến -15% | Dự toán số bộ | Thiết kế kiến trực cơ bản |
| Thiết kế kỹ thuật | +/-15% đến -10% | Dự toán trung gián | Bản vẽ kỹ thuật chứa đầy đủ |
| Bản vẽ thi công | +/-10% đến -5% | Dự toán chỉ tiết | Bản vẽ thi công đầy đủ |
| Sau đầu thau | +/-5% | Dự toán hợp đồng | Bao giá nha thau thực tế |
Nguyên nhân chính gay sai số dự toán
1. Biến động giá vật liệu
Giá thép xây dựng và xi măng có thể biến động 10-30% trong một năm độ biến động giá quốc tế, ty giá, chính sạch thue. Dự toán lắp vào đầu năm có thể sai số lớn vào thời điểm mua hang cuoi năm. Đây là nguyên nhân ngoài tấm kiểm soát lớn nhất.
2. Phương pháp tính sai
Bóc khối lượng thứ công từ bản vẽ 2D để bị sai số hơn phần mềm BIM doc từ mỏ hình 3D. Nham đơn vị tính (m2 thay vi m3), bộ sot hạng mục, hoặc dùng định mức sai cho loại công trình là nguyên nhân hay gap nhất.
3. Thay đổi thiết kế giữa chung
Chủ đầu tư hay thay đổi noi thất (gach lát, loại của, lich sơn) sau khi đã lắp dự toán. Mới thay đổi nhờ có thể làm chi phí thay đổi 5-15% neu chọn vật liệu khác tier giá.
4. Sai số định mức áp dụng
Định mức Thông tư 09/2019/TT-BXD là trung binh ca nước, không phản ánh dùng ieu kiến thi công cụ thể (nhân công tẩy nghe cao hơn hoặc làm việc ở vi tri khó). Khí áp dụng sai định mức, chi phí thực tế có thể cao hơn hoặc thấp hơn dự toán dạng kể.
5. Biến động giá nhân công
Dự toán vật liệu thuan tuy ít bị ảnh hưởng bởi nhân công hơn, những trong dự toán tổng thể (vật liệu + nhân công), giá nhân công biến động theo mua vu xây dựng (cao vào quy 1-2) là một nguồn sai số dạng kể.
Năm biện pháp giảm thiếu sai số dự toán
- Dùng phần mềm cố kết noi giá thị trường: G8 dự toán và ETA Mekong cập nhật giá BXD thường xuyên; nền đổi chiều với bao giá thực tế từ 3 nha cung cấp trợ lên.
- Cập nhật giá định kỹ: dự toán lắp cách ngày mua hang quá 3 thang cần cập nhật lại đơn giá trước khi dùng.
- Lắp đủ phòng hợp lý: đất đủ phòng 10% cho dự án có thiết kế on định; 15% neu thiết kế có thể thay đổi; 20% cho dự án nền đất phức tạp chứa được khao sắt đầy đủ.
- Tham khảo bao giá nhiều nguồn: lay bao giá ít nhất 3 nha cung cấp cho tung nhóm vật liệu chính (thép, xi măng, gach, nhóm kính) để có giá trung binh chính xác.
- Áp dụng BIM khí có thể: bóc khối lượng trực tiếp từ mỏ hình Revit loại bộ sai số bóc thứ công, đất chính xác +/-3 đến 5% cho phân khối lượng.
Sai số cho phép trong hợp đồng xây dựng
Trong hợp đồng tron goi (lump sum contract), nha thau chịu rui ro sai số: neu dự toán thiếu, nha thau bị lo. Trong hợp đồng đơn giá (unit rate contract), chủ đầu tư chịu rui ro biến động khối lượng: neu thực tế nhiều hơn dự toán, chủ đầu tư thành toàn thêm. Vi vay, loại hợp đồng ảnh hưởng đến ai cần dự toán chính xác hơn.
Khí nao sai số dự toán ở mức chấp nhận được?
- Đủ an nhờ (Nhà cấp 4, nha 1-2 tầng): sai số +/-15% là binh thường neu chủ đầu tư có đủ phòng tại chính tốt.
- Đủ an từ nhân vua: sai số +/-10% là mức tiêu cần hướng tới với bản vẽ kỹ thuật hoàn chỉnh.
- Đủ an sử dụng vốn Nha nước: sai số +/-5% là yêu cầu bắt buộc trước khi phe duyet tổng mức đầu từ.
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
- Neu dự toán sai số cao hơn 20% thi phải làm gì?
- Cần lắp lại dự toán với đủ liệu đầu vào tốt hơn: bản vẽ đầy đủ hơn, bao giá mới từ nha cung cấp, và kiểm tra lại định mức đã dùng. Neu sai số lớn độ phát sinh thiết kế, cần thấm lượng với chủ đầu tư để điều chính hợp đồng.
- Đủ phòng 10-15% tính trên phân nao?
- Đủ phòng nền tính trên tổng giá trị vật liệu chứa bao gồm đủ phòng. Một số to chức tính đủ phòng riêng cho rui ro giá (price contingency) và rui ro khối lượng (quantity contingency) để quan lý chính xác hơn.