Bảo dưỡng kính xây dựng định kỳ
Bảo dưỡng kính xây dựng định kỳ bao gồm vệ sinh mặt kính, kiểm tra tình trạng silicon sealant và gioăng EPDM, và theo dõi dấu hiệu suy giảm của IGU. Bảo dưỡng đúng kỳ hạn kéo dài tuổi thọ toàn bộ hệ kính và phát hiện sớm hư hỏng trước khi gây rủi ro. Bài này tập trung lịch và nội dung bảo dưỡng, không hướng dẫn thi công.
1. Vệ sinh mặt kính
1.1 Tần suất khuyến nghị
Mặt dựng kính ngoài trời nên được vệ sinh 2–4 lần/năm tùy mức độ ô nhiễm và vị trí địa lý. Khu vực ven biển (muối) hoặc gần công trường (bụi xi măng) cần vệ sinh mỗi 3 tháng. Kính nội thất vệ sinh theo nhu cầu thực tế, thường 1–2 lần/năm.
1.2 Dụng cụ và hóa chất đúng cách
Dùng gạt nước cao su mềm và dung dịch rửa kính trung tính (pH 6–8). Không dùng vật cứng (dao, lưỡi thép) cạo bề mặt kính Low-E soft-coat vì sẽ phá lớp phủ. Với kính phủ Low-E, tránh dung dịch kiềm mạnh (NaOH) hoặc axit mạnh. Nước sạch rửa lại sau khi lau là bước bắt buộc để tránh cặn khoáng.
1.3 Xử lý các vết bẩn đặc biệt
| Loại vết bẩn | Phương pháp xử lý | Lưu ý |
|---|---|---|
| Vôi/xi măng | Dung dịch axit phosphoric 5–10% loãng, để 2–3 phút rồi rửa sạch | Không để khô trên kính Low-E |
| Sơn epoxy | Acetone hoặc MEK, dùng miếng vải mềm | Không cạo; không dùng trên kính phim dán |
| Nhựa đường/bitumen | Dầu khoáng nhẹ (mineral spirit) | Rửa sạch dầu bằng nước xà phòng sau đó |
| Cặn nước cứng | Giấm trắng pha loãng 1:3 hoặc axit oxalic 2% | Không để quá 10 phút; rửa kỹ |
| Dán nhãn/băng keo | Isopropanol hoặc sản phẩm tẩy keo chuyên dụng | Kéo từ từ, không dùng lưỡi dao cạo |
2. Kiểm tra silicon sealant
2.1 Chu kỳ kiểm tra
Silicon weatherproofing nên được kiểm tra mỗi 2 năm, và silicon structural (SSG) mỗi năm một lần. Tuổi thọ silicon chất lượng cao ngoài trời là 20–25 năm, nhưng điều kiện UV mạnh và nhiệt độ dao động lớn (miền Nam, Tây Nguyên) có thể rút ngắn còn 15 năm.
2.2 Nội dung kiểm tra
Kiểm tra silicon bao gồm: độ bám dính hai mép (dùng que nhọn ấn sát mép silicon xem có tách không), độ đàn hồi (bóp nhẹ xem có nứt giòn không), màu sắc (silicon tốt không ngả vàng hoặc nứt vảy cá), và chiều rộng khe (khe mở rộng hơn thiết kế cho thấy silicon không đủ đàn hồi). Ghi chép vị trí và tình trạng theo bản vẽ mặt dựng.
2.3 Tiêu chí cần thay silicon
Cần thay silicon khi: bám dính mất hơn 20% chiều dài mối, silicon nứt vảy cá hoặc co cứng mất đàn hồi, có dấu hiệu thấm nước vào khung hoặc khoang tường. Không nên bơm silicon mới đè lên silicon cũ hỏng — phải cắt bỏ hoàn toàn và thi công lại từ đầu.
3. Kiểm tra và thay gioăng EPDM
3.1 Tuổi thọ và dấu hiệu lão hóa
Gioăng EPDM tiêu chuẩn có tuổi thọ 15–20 năm. Dấu hiệu cần thay: gioăng co cứng mất độ đàn hồi, bề mặt nứt nhỏ li ti (microcracking), gioăng bị ép phẳng không còn khả năng đệm (set compression). Gioăng hỏng không còn bù được chuyển vị nhiệt, truyền ứng suất trực tiếp vào kính.
3.2 Quy trình thay gioăng
Tháo gioăng cũ bằng que nhựa không sắc để tránh xước kính và rãnh khung. Làm sạch rãnh khung bằng cồn isopropanol. Chọn gioăng thay thế cùng profile (đo tiết diện bằng thước cặp) và cùng độ cứng Shore A (thường 40–60 Shore A cho gasket giữ kính). Lắp gioăng mới không kéo căng quá mức — gioăng quá căng sẽ mất khả năng đàn hồi bù nhiệt.
4. Kiểm tra kính hộp IGU
IGU cần kiểm tra hàng năm về tình trạng đọng sương bên trong (dấu hiệu seal hỏng) và tình trạng spacer. Quan sát bằng mắt: soi đèn pin xiên vào bề mặt kính trong khoang — nếu thấy hơi nước, vết khoáng chất, hoặc ánh cầu vồng là seal đã bị xâm phạm. IGU có seal hỏng cần thay toàn bộ tấm — không thể sửa tại chỗ. Lên kế hoạch thay IGU sau 20–25 năm ngay cả khi chưa có triệu chứng rõ ràng.
5. Lịch bảo dưỡng tổng hợp
| Hạng mục | Tần suất | Tuổi thọ dự kiến | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Vệ sinh mặt kính | 3–6 tháng/lần | — | Khu vực ô nhiễm: mỗi 3 tháng |
| Kiểm tra silicon weatherproofing | 2 năm/lần | 15–25 năm | Thay khi bong bám dính >20% chiều dài |
| Kiểm tra silicon structural | 1 năm/lần | 20–25 năm | Bắt buộc cho mặt dựng SSG cao tầng |
| Kiểm tra gioăng EPDM | 2 năm/lần | 15–20 năm | Thay khi mất đàn hồi hoặc nứt |
| Kiểm tra IGU/đọng sương | 1 năm/lần | 20–25 năm | IGU hỏng seal phải thay tấm mới |
| Kiểm tra tổng thể mặt dựng | 5 năm/lần | — | Nên thuê đơn vị chuyên nghiệp, lập biên bản |
6. Hồ sơ bảo dưỡng
Lưu trữ hồ sơ bảo dưỡng bao gồm ngày kiểm tra, tên người kiểm tra, tình trạng từng hạng mục, và biện pháp đã thực hiện. Hồ sơ này cần thiết cho bảo hành nhà thầu, bảo hiểm công trình, và hoạch định ngân sách thay thế dài hạn. Công trình thương mại nên lập quy trình bảo dưỡng (maintenance manual) ngay khi bàn giao.